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8月房地产持续遇冷 9月或将有小幅度回升

责编柏舟 2019/9/5 17:28:361917
摘要 整个暑期,房地产表现依旧不大乐观。据鹿豹座平台了解,在过去的8月,新房、二手房以及土地市场皆持续转冷,重点城市新房成交量同、环比双降,长沙、济南、徐州等市成交显著缩量,主要城市二手房成交量环比继续回落。土地市场意料之中的严峻,成交量价齐跌,溢价率连续两月低位…

整个暑期,房地产表现依旧不大乐观。据鹿豹座平台了解,在过去的8月,新房、二手房以及土地市场皆持续转冷,重点城市新房成交量同、环比双降,长沙、济南、徐州等市成交显著缩量,主要城市二手房成交量环比继续回落。土地市场意料之中的严峻,成交量价齐跌,溢价率连续两月低位运行,但尚未出现去年下半年大范围流拍的情况。

 

供应情况:六成以上城市明显放量

8月,全国29个重点城市新增供应面积2483万平方米,环比上升13%,同比下降8%。供应量环比上涨有两方面原因,一是七月历来是供货低谷,基数较低,二是为迎接“金九银十”的销售旺季,房企普遍提前布局、加大推货量。

4个一线城市8月新增供应217万平方米,环比微升2%。深圳新增供应面积环比翻番,达到今年以来的峰值,受“中国特色社会主义先行示范区”的利好规划影响,未来开发商推盘有望继续加速。北京本月有批量限竞房集中入市,一定程度上缓解了市场供需矛盾。

 

成交情况:同、环比齐跌持续低迷

8月,29个重点城市整体成交2582万平方米,环比下跌6%,整体延续7月份下滑走势。730会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,八月大部分城市成交量继续走低。

一线城市总成交231万平方米,环比下降10%,同比下降7%,降幅进一步扩大。具体来看,上海因临港新区放松限购,大批持销期房源一抢而空,带动成交量整体大幅上扬,环比激增21%。

25个二、三线城市总成交面积达2351万平方米,同环比分别下跌3%和6%。各城市成交走势持续分化。中西部城市整体表现良好,成都8月供应集中放量,武汉在供应放量的基础上叠加房贷利率下调,助推成交大幅上扬。反观长三角,多数城市成交继续走弱,且跌幅远超均值。

 

库存情况:近半数城市环比小幅上涨

8月,超过7成城市商品住宅供求比上升,北京、深圳、佛山等14城超过1,特别是徐州骤增至2.05,而无锡、宁波和福州供求比不足0.5,市场供不应求矛盾依然显著。在供应放量而成交同环比小幅回落影响下,近半数重点城市库存量环比小幅上涨,增幅均在7%以内,同比看也有6成城市处上升通道,上海、徐州涨幅在90%以上。

虽然约5成城市消化周期环比拉长,但近8成城市依然处在12个月正常范围内,整体来看去化压力不大。重庆、宁波、武汉等市不足4个月,近期市场成交热度持续;北京、佛山消化周期升至15个月以上,库存风险需要警惕。

二手房情况:环比降8%同比增5%

自5月份以来,二手房市场降温特征明显,成交量随之步入下行通道。7月份二手房市场似有企稳迹象,成交量环比基本持平。不过,8月份二手房市场波动调整,成交量环比再次小幅回落。8月份,7个重点监测城市二手房累计成交479万平方米,环比下降8%,同比仍上升5%。具体而言,除南京环比回升18%之外,其余城市成交量环比皆小幅回落,北京暂以-21%的环比跌幅居首。仅北京同比下降32%,其余城市成交量同比皆增,受去年同期较低基数影响,青岛同比大增74%。

我们认为,受市场购买力透支等多方面因素影响,二手房较高性价比优势凸显,近两月成交量窄幅波动。鉴于全年二手房成交量月度走势大都“前高后低”,短期成交量大概率将继续走弱。

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